欠缴土地出让金、拖欠广告费 杰宝地产到底多缺

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  在上周北京商报刊发《昔日烂尾再生波澜疑土地出让金欠缴盛德紫阙业主烦心事:难拿的房本》后,不断有购房者和盛德紫阙开发商的债务方反映,除了欠缴的3.9亿元土地出让金,开发商实则还背负着诸如抵押欠款、广告费以及众多欠款所产生的违约金等高额外债,开发商杰宝公司到底多缺钱?盛德紫阙的资金缺口有多大?

  欠缴土地出让金:3.9亿元

  “说不通啊,我们也是五证齐全的房子,哪里出了岔子,办不下来证?”罗宾感叹,“房本难拿”成了困扰盛德紫阙项目业主多年的一个棘手问题。

  根据业主方面提供的材料及表述,盛德紫阙项目购房四年拿不到房本的原因在于“欠缴土地出让金3.9亿元”。而绝大多数业主是在大产权即将到期(购房合同约定2018年12月31号大产权到期),听闻规自委和开发商杰宝公司签订土地使用权出让合同附件三《补充协议》(以下简称“《协议三》”)消息后,才知晓项目产权证“难产”的背后原因:开发商须再补交3.9亿的土地出让金,方可办理产权证。然而此时,开发商已经卖出大部分房源。

  根据上述签署于2018年12月18日的《协议三》内容,杰宝公司于2014年3月缴清《北京市国有土地使用权出让合同》附件二《补充协议》中的新增地价款(项目违建部分的行政处罚),于2018年4月,向规自委申请办理竣工实测合同变更,规自委根据其实测面积与其签订了出让合同附件三《补充协议》。其中,因竣工实测面积变更,盛德紫阙项目相应地价款变更为49251.8784万元,新增地价款39132.9255万元。

  此外,按照协议约定,“由杰宝公司自本补充协议签订之日起六十日内付清,逾期支付金额按每日万分之二点一的标准缴纳滞纳金。”这也就意味着,开发商杰宝公司须在2019年2月18日前补缴所欠款项,否则不仅拿不到产权证,还将按照逾期支付天数另行缴纳滞纳金。

  不过,截至2019年6月,开发商杰宝公司尚未偿清欠缴款项,项目产权证也由此办理未果。

  事实上,依据中华人民共和国《城市房地产管理法》第四十五条,商品房预售应当符合下列条件:一已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;二持有建设工程规划许可证;三按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;四向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。

  北京市住建委于2015年5月颁发给盛德紫阙项目的预售许可证显示,其依据的建筑工程规划许可证为两个:98规建字0947和市规函[2015]523号(以下简称“523号文”)。不过经梳理,“523号文”为2015年4月由原市规委所颁发,住建委下发预售证是在2015年5月,开发商获得上述两个证照时,均未补缴土地出让金。

  对此,罗宾向北京商报记者多次强调,“98规建字0947”是盛德紫阙项目还叫做“杰宝公寓”时的初始规划许可证,“523号文”则是因规划变更原因,由原市规委发给市住建委的一封名为“关于杰宝公寓的规划意见函”的规划情况告知函,实际上并不能视为真正意义上的建筑工程规划许可证。

  此外,魏楠回忆,2019年4月18日,市规自委曾通过12345回复业主称,“土地出让金是国家规定的,必须要交”。江西11选5规律对此,包括罗宾、魏楠在内的业主们直言:“确实应该缴清土地出让金,方可以使用国家土地。但为什么盛德紫阙项目土地出让金没交全,一层一层的许可证就发了,房子就卖了呢?”

  挪用监管资金:存在5.65亿元出入

  实际上,抛去业主们并不知悉项目存在欠缴土地出让金一事,对于开发商缺钱的问题,业主们似乎并不意外。罗宾及魏楠无奈笑言,在业主们的印象中,杰宝公司的一些反常及不规范售房的动作,如延期交房、预售监管资金账户余额不足以及违规出售未获批预售房源等,曾一度导致业主们猜测“开发商缺钱或有意跑路”,并表示当时也曾担忧项目会再度出现烂尾。

  延期交房方面,据业主表述以及可查询到的过往媒体报道,按照合同约定,盛德紫阙项目房屋应于2016年12月31日交房,但在临近交房时,业主们却被杰宝公司告知收房要延期一年。但至2017年9月30号,开发商在没有消防验收、市政水电供热未完成情况下,强迫业主收房,此外在交房过程中开出了不少类似于“延期交房的违约金直接抵扣物业费”的霸王条款。

  而相比早年间的延期收房,业主们认为,项目预售监管账户资金的“出多于进”,更让购房业主心存疑虑与担忧。

  所谓预售资金监管,指的是房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,《北京市商品房预售资金监督管理办法》中明确规定,商品房预售资金应全部存入专用账户,由监管银行对重点监管额度部分实行重点监管,优先保障工程建设。另外,房地产开发商可依据商品房建设的节点来提取项目建设资金。

  据介绍,此前先后有多名贷款购买盛德紫阙的业主表示,自己所购房屋的首付款项未转入预售资金监管账户,且项目预售监管账户上的资金余额与应收款存在一定出入。对此,彼时业主们曾质疑开发商挪用盛德紫阙项目资金用于其它项目开发,导致监管资金账户不足。

  北京商报于2016年刊发文章《盛德紫阙未如期完工延期交房一年业主担忧陷入二度烂尾》,也曾对盛德紫阙项目入账金额存疑进行了描述。根据报道内容,杰宝公司2016年底向业主出示的《盛德紫阙延期交房情况说明》,资金流入一项显示,该项目已经获得了预售资金回款23亿多元。但东城区房管局公示的《资金监管基本情况(截止2016年12月8日)》则显示,其入账总额约为17.35亿元,二者相差5.65亿元。

  在此之后,杰宝公司未将商品房预售资金全部存入专用账户的行为,也被东城区房管局的一则官方通告予以证实。

  北京商报记者发现,东城区房管局曾于2018年5月24日发布《北京杰宝房地产开发有限责任公司预售资金监管账户未达监管节点信息公开》,该公告指出,2018年1月12日,东城区房管局通过北京市预售资金监管系统发现北京杰宝房地产开发有限责任公司盛德紫阙项目预售资金监管资金余额未达到监管节点,违反了《北京市商品房预售资金监督管理办法》第九条规定,按照第二十六条规定已责令其限期整改,下发《责令改正通知书》,暂停该房地产开发企业在本市全部房地产开发项目的网上签约。

  拖欠广告费:涉案约1100万元

  除了无钱补缴出地出让金以及挪用预售监管资金,杰宝公司的“缺钱困境”还体现在与代理广告公司的合同纠纷上。

  北京商报记者从中国裁判文书网上了解到,杰宝公司还曾因欠缴代理广告公司——北京今久广告传播有限责任公司(以下简称“今久广告公司”)广告费10510073元,并未依约还款,与今久广告公司对簿公堂,双方围绕欠缴广告费及违约赔偿问题更是发起了两轮诉讼。

  天眼查资料显示,今久广告公司与杰宝公司合同纠纷一案,于2016年10月10日在北京市丰台区人民法院立案,今久广告公司与杰宝公司分别为原告及被告。今久广告公司诉称:“原、被告就盛德紫阙项目于2014年8月28日签订《盛德紫阙项目媒体总包代理服务合作合同》,原告接受被告的委托代理本项目自媒体运营搭建、数字整合营销等数字业务以及平面、网络等多媒体渠道代理服务、江西11选5走势图短信媒体发布、公关活动等服务。合同签订后,原告已严格按照合同约定履行义务,被告欠付服务费。”彼时今久广告公司请求法院判令:一、被告支付原告广告费10510073元;二、被告支付原告利息532596元;三、被告承担本案诉讼费。

  北京市丰台区人民法院(2016)京0106民初21688号民事判决(即一审判决)结果显示为今久广告公司胜诉。据彼时判决,杰宝公司应于判决生效之日起7日内支付今久广告公司广告费10510073元,并按照中国人民银行同期贷款利率计算自2016年5月21日至实际付清之日止的利息。

  北京商报记者了解到,上述合同纠纷涉及到的杰宝公司与今久广告公司的合作条款,包括《盛德紫阙项目媒体总包代理服务合作合同》、《盛德紫阙项目全案整合服务合同》和两份《盛德紫阙项目新媒体代理服务合作合同》,在双方的合作中,甲方为杰宝公司,今久广告公司作为乙方。今久广告公司在合同约定范围内为甲方杰宝公司提供广告发布、媒体策划和公关活动等服务,具体包括:自媒体运营搭建、数字整合营销、托管运营、舆情监控、论坛BBS、搜索优化等数字业务服务。

  不过杰宝公司在一审判决后不久便发起上诉,请求撤销一审判决第一项,改判杰宝房地产公司支付今久广告公司广告费7530073元,但该上诉申请被法院驳回。彼时败诉的杰宝公司,还一并承担了二审案件受理费30640元。

  未批即卖:没拿证偷卖紫阙·天禄

  需要指出的是,公开资料显示,盛德基业还曾多次以杰宝公寓为抵押进行融资,此举也被外界解读成“为缓解杰宝公寓建设资金压力”。另据业主方面透露,尽管杰宝公司欠缴土地出让金问题待解、盛德紫阙项目产权证“难产”仍未处理,开发商实则并未放弃“卖房套现”。

  一方面,业主称,开发商私下里一直以低于彼时市场价格的售价,违规出售未得到房管部门批准预售的房屋,承诺消费者不久就会顺利实现网签备案;另一方面,北京商报记者留意到,盛德基业旗下有名为“紫阙·天禄”的公众号仍然在对外推售项目——紫阙·天禄。根据宣传文案内容,紫阙·天禄项目位置恰恰坐落于盛德紫阙所处的东城区安定门外大街86号。其近期在售房源面积段从266㎡到1245㎡,江西11选5走势图均价11.5万元/平方米。

  另悉,2018年3月,还曾爆出盛德基业拟10.5亿元转让盛德紫阙1-3层约16000平米没有产权的底商,不过最终未果。

  北京商报记者通过市住建委网站查询盛德紫阙项目详情发现,当前,备案名为“盛德大厦”的盛德紫阙项目预售许可的期限已到期,未售房屋不能进行预售合同网上签约。根据提示,该项目楼栋需申请办理初始登记,取得房屋所有权证后,方可现房销售,进行现房合同的网上签约。

  “项目预售已然过期,无产权证又达不成现房销售签约条件,可是房子依然在悄悄卖。不知道换了‘马甲’的紫阙·天禄又骗到了谁?”罗宾如是说道。